Судебный процесс по энергоэффективности — экспертиза (часть 2)

Судебный процесс с Сэтл Инвест по энергоэффективности, результаты судебной экспертизы, что решил эксперт,имеет ли значение при оценки энергоэффективность?!

<<ЧАСТЬ I (начало)

В связи с эпидемией, суд в очередной раз перенесли, но с учетом, что многие хотят узнать, что-же в итоге получилось по процессу, решил написать эту статью до решения суда.

На прошлом заседании мы заявили о вызове эксперта в суд, для того, что-бы задать ему несколько вопросов касаемо экспертного заключения. Само экспертное заключение, я полностью не буду выкладывать, приведу только его основные моменты. Заранее говорю для покупателей оно не утешительное :(.

СУДЕБНАЯ ЭКСПЕРТИЗА

Начну с объекта исследования и его классификации которые приводит эксперт в качестве основных.

Классификация объекта исследования
Для классификации объекта исследования оценки была использована градация, предложенная фирмой Real Estate&Development Consulting. Ее особенностью является мотивация, как критерий оценки – определение причин, которые двигают покупателем. Данная классификация включает в себя четыре класса объектов:
Класс «эконом». Мотивация покупателя объектов класса – необходимость приобрести «единицу жилья»: отдельную квартиру с нужным количеством комнат.
Класс «комфорт» Мотивация покупателя – купит жилье более высокого качества, чем в эконом – классе.
Класс «бизнес» Покупатель стремится зафиксировать социальный статус.
Класс «премиум» Приобретение недвижимости этого класса основано исключительно на соображениях престижа.

Далее эксперт дает понятие ценообразованию и ценообразующих факторов.

Ценообразование представляет собой механизм учета всех факторов, влияющих на формирование цены на произведенный продукт.
Под ценообразующими факторам понимаются такие обстоятельства или условия, которые являются непосредственной причиной изменения уровня и структуры цен.
В условиях свободного ценообразования выделяются следующие ценообразующие факторы.
Фактор спроса. Среди данных факторов выделяют вкусы и предпочтения потребителя, размеры их денежных доходов и накоплении, потребительские свойства товара, его качественные характеристики.

В рыночные экономики право окончательного решения о том, какие товары будут покупаться, принадлежит покупателю. Поэтому фирма, управляема рынком, должна в своих решениях исходить из цен, приемлемых для рынка.
С точки зрения потребительского выбора существует целый ряд причинных факторов или детерминантов важности цены, имеющих психологический оттенок (эффект уникальности ценности, эффект осведомленности об аналогах, эффект трудности сравнения, эффект суммарных затрат и др.) Можно выделить девять причинных факторов, или детерминантов, важности цены.

Наиболее многочисленной является группа факторов предложения, определяющих цену предложения. Поскольку цена предложения в значительной степени определяется затратами на производство продукции, то к числу ценообразующих факторов в первую очередь относятся: концентрация производства, рост производительности труда, технический прогресс, снижение расходов сырья и стоимости рабочей силы на единицу выпускаемой продукции.

Изменение издержек производства не сразу приводит к изменению цен. В течение некоторого времени те факторы, на которых было достигнуто повышение производительности труда или внедрено то или иное техническое усовершенствование, будут получать сверхприбыль. Это особенно характерно для периода оживления и когда спрос на данную продукцию находится на высоком уровне и предприятиям не надо присматривается к действиям конкурентов. В условиях же когда спрос падает, и конкуренция обостряется, цены начинают быстро снижаться.

У разных факторов величины колебаний цен зависят от специфики производства и потребления, а также от длительности периода использования, более резко и быстро реагируют на изменение мировой конъектуры цены на потребительские товары длительного пользования, менее резко —  цены реагируют продукцию производственного назначения.

Наряду с рыночными фундаментальными ценообразующими факторами существуют кратковременные(сезонные колебания цен, колебания котировок и.т.п.).

В рамках настоящего заключения Эксперта исследованию подлежат рыночные фундаментальные ценообразующие факторы на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга.

Далее в экспертизе отражается мнения различных научных деятелей по вопросу энергоэффективности, а также приводится сравнения с тем, какую роль класс энергоэффективности играет в Европе. Текст скопированный с сайта https://www.novostroy-spb.ru/statyi/lyudi_gotovy_brat_jile, из материалов статьи «Люди готовы брать жилье без инфраструктуры и дорог»

Классы энергоэффективности МКД
В Европейском Союзе с 2002 года действует закон, запрещающий строительство домов, которые тратят на поддержание комфорта больше 60 кВт⋅ч/кв. м в год. В 2010 году в Финляндии, к примеру, эту планку установили на уровне 40–45 кВт⋅ч. Если речь идет о «пассивных» домах, то здесь показатель составляет 15 кВт⋅ч /кв. м в год. В России классификация энергоэффективности иная, но, несмотря на это, современные многоквартирные дома зачастую оказываются не менее эффективными, чем в Финляндии, считает Игорь Ейбогин.

В 2011 году была утверждена государственная программа «Энергосбережение и повышение энергетической эффективности на период до 2020 года», согласно которой все новостройки должны иметь паспорт энергоэффективности. Это обязательный документ в проектной документации (в нем прописан класс возводимого жилья), без которого невозможно получить разрешение на строительство. Выдают его дважды. Первый раз — до начала строительства, на стадии экспертизы проектной документации. Второй раз — при вводе готового объекта в эксплуатацию, рассказывает Александр Свинолобов.

В новых проектах класс должен быть не ниже «C». Классы «A», «B» или «C» присваиваются на основании комплексных расчетов по регламентируемой формуле, в которой учитываются данные по эффективности теплоизоляции, инженерных систем, рекуперации тепла, материалу стен и так далее. Затем члены комиссии, которые оценивают эти показатели, направляют данные на независимую экспертизу, после чего застройщику выдается разрешение на строительство при наличии других необходимых документов.

Елена Валуева считает, что не наблюдается прямой связи цены на жилье с классом его энергоэффективности. Однако большинство спикеров не согласны с этой позицией. Многие из них объясняют непопулярность энергосберегающих технологий у девелоперов именно удорожанием стоимости строительных работ.

«Покупатели в массовом сегменте, да и в бизнес-классе, не готовы переплачивать за технологии на момент покупки квартиры, даже если в будущем это способно принести экономию на квартплате. Люди в погоне за низкой ценой готовы брать жилье в ЖК без инфраструктуры и дорог, где на этаже по 20 малометражных квартир, и последнее, о чем они будут думать — об энергосбережении. Именно поэтому энергоэффективные технологии не получили в России широкое распространение», — утверждает Николай Гражданкин, утверждает начальник отдела продаж «Отделстрой».

В настоящий момент в России энергоэффективность не является сколько-нибудь значимым критерием для покупателей жилой недвижимости. Причина заключается в доступных для большинства потребителей ценах на коммунальные услуги. В Европе, где ресурсы стоят весьма дорого, запрос на энергоэффективные технологии в гражданском строительстве высок, так как с их помощью удается минимизировать стоимость владения квартирой», — добавляет генеральный директор строительной компании «Красная стрела» Николай Урусов.

Пока что «зеленые» технологии нечасто применяются в строительстве многоквартирных домов, считает Ян Свояволя. По оценке компании «Главстрой СПб», менее 5% петербургских новостроек соответствуют экологическому стандарту. В основном речь идет об объектах класса «комфорт+» и «бизнес». Клиенту, выбирающему квартиру в сегменте массового спроса, как правило, не важно, из какого материала построен дом, главное, чтобы при его возведении были соблюдены все нормативы и технологии строительства. К базовым параметрам относятся безопасность и комфорт проживания, а вопросы применения энергоэффективных технологий и оплаты коммунальных услуг после заселения отходят на последний план. В жилых комплексах категории масс-маркет сегодня ограничиваются установкой датчиков и счетчиков, которые обеспечивают информацией о расходе ресурсов и текущем состоянии помещений.

В «зеленых» зданиях используются такие энергосберегающие технологии, как энергоэффективное инженерное оборудование (кондиционеры, холодильное оборудование, лифты), индивидуальная регулировка тепла, энергосберегающее остекление, датчики движения (на освещение, на подачу воды в санузлах), использование светодиодных светильников, добавляет Елена Валуева.
В настоящий момент понятие энергоэффективности и «зеленых» технологий в большинстве случаев носит имиджевый характер, уверен Ян Свояволя, а перспективы грин-девелопмента довольно туманны. На петербургском рынке пока нет реальных кейсов, подтверждающих эффективность «зеленых» новостроек для девелоперов и жителей. Кроме того, ощутимый рост стоимости строительных материалов дополнительно оказывает серьезное сдерживающее влияние на темпы внедрения «зеленых» технологий. Спикер полагает, что для активизации интереса девелоперов к эко-строительству необходимы позитивные экономические сигналы. Кроме того, в этом вопросе также важна поддержка властей, как в зарубежных странах, где правительство поощряет программы по строительству здания согласно мировым стандартам BREEAM и LEED.

В противовес высказанным ранее мнениям выступает Екатерина Тейдер. Она считает, что раньше при покупке жилья люди смотрели лишь на стоимость квартиры и качество строительства, а сегодня, исходя из большого количества предложения, сложностей рынка и растущей экономической грамотности, потенциальные покупатели начинают рассчитывать свои будущие коммунальные платежи. И эта цифра играет немалую роль при выборе проекта, в котором будет совершена покупка квартиры.

Аналогичной позиции придерживается Ян Свояволя, директор по маркетингу «Главстрой-СПб», полагает, что стоимость квадратного метра энергоэффективного жилья увеличивается примерно на 10–15% в сравнении со «стандартными» квартирами. «Получается, что, с одной стороны, есть низкий спрос со стороны покупателя, а с другой — отсутствие поддержки государства, поэтому данная отрасль развивается не так быстро, как хотелось бы», — отмечает спикер.

Далее в экспертизе приведен текст скопированный с сайта http://www.energosovet.ru/bul_stat.php?idd=709, из материалов статьи опубликованной в журнале Энергосовет № 2 (52) за 2018 г

Вклад в неопределенность мнения участников рынка вносит и на законодательном уровне. Так, к.н.т. В.И. Ливчак, член бюро президиума НП «АВОК», к.т.н. А.С. Горшков, директор учебно- научного центра «Мониторинг и реабилитация природных систем» ФГАУ ВО «Санкт-Петербургский политехнический университет Петра Великого» отмечают, что приказы Минстроя РФ №1550 и 399 противоречат требованиям энергоэффективности здания постановлений Правительства  РФ №18 и 640, во исполнениях которых были созданы.

По мнению В.И. Ливчака, А.С. Горшкова, «главное несоответствие заключается в том, что согласно требованиям ППРФ № 603 предусматривается уменьшение удельного годового расхода тепловой энергии на отопление и вентиляцию строящихся зданий (в том числе многоквартирных домов — МКД): с 1 июля 2018 г. – на 20 % по отношению к его базовым значениям, а по приказу Минстроя России № 1550 получается, наоборот, повышение этого расхода из-за того, что при определении его удельной величины, принимая за основу значения из табл. 9 СНиП 23-02-2003, удельный годовой расход тепловой энергии на отопление и вентиляцию в приказе Минстроя отнесли не к «единице площади квартир (или к их отапливаемому объему)» согласно п. 2 Терминов и определений (Приложение Б к СНиП 23-02-2003), а к «единице площади или к единице отапливаемого объема здания» согласно п. 2 Терминов и определений (Приложение Б к СП 50.13330.2012, который актуализировал этот СНиП).

Отапливаемый объем МКД, равный сумме объемов входящих в него этажей, площадь которых, измеряемая от внутренней поверхности наружных стен, как правило, на 35-50% больше объема, рассчитанного исходя из умножения площади квартир на высоту помещений, т.к. в площадь этажа, помимо квартир входят площади: лестнично-лифтовых узлов и перекрытий, на которые опираются внутренние стены. Осуществляя таким образом деление рассчитанного в проекте расхода энергоресурсов, при тех же базовых показателях теплозащиты, на большую величину отапливаемого объема, получаем удельный показатель расхода тепловой энергии во столько же раз меньшим. Сравнивая его с большим нормативным значением базового показателя, лишь благодаря тому, что удельная величина последнего относилась к площади квартир, а не площади этажей, получаем на бумаге экономию, а реальное энергопотребление здания остается тем же. В результате жители будут проживать в доме, названном энергоэффективным, но по-прежнему будут потреблять на отопление то же завышенное количество тепловой энергии, и реальной экономии государство не получит.»

Вот это мнения, которыми руководствовался эксперт при производстве судебной экспертизы. Нужно отметить, что мнения указанные выше уже носят противоречивый характер, особенно поражает высказывание о том, что законодатель вводит неопределенность на законодательном уровне. По сути уже можно сказать, что для эксперта все решено и его убеждение в отношении ценообразования и роли энергоэффективности в нем полностью сформировано, далее оно только укрепляться.

Источник информации по ценообразующим факторам
Как видно из приведенных выше примеров влияние основных ценообразующих факторов рынка жилой недвижимости на стоимость, основными источниками информации для определения корректировок по пенообразующим факторам и профессиональной среде оценщиков и экспертов принято считать:
1. Серию справочников оценщиков недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера, издаваемого Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки http://inform-ocenka.ru/.
2. Исследования НКО «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» www.statrielt.ru

Далее идет процесс исследования, эксперт делает запросы «о продаже квартир студии в Санкт-Петербурге», по результатам поиска, таких объявлении более 7000 по данным www.avito.ru. Делается ещё один запрос на содержание слова «энергоэффективность», таких объявлении чуть, более 100. Все объявления со словом энергоэффективности касаются только одного объекта недвижимости расположенного в ЖК Глухарской. Более того в объявлениях, где присутствует класс энергоэффективности, он указан, как «высокий» без обозначения литерой. Таким образом эксперт делает предварительное заключение, что класс энергоэффективности дома не является ценообразующим.

Для окончательного вывода по поставленному вопросу требуется проведение прямого сопоставления цен предложений квартир-студий, обладающих одинаковой полезностью, схожих по основным ценообразующим факторам, но расположенных в домах различных классов энергоэффективности.

Проведение сопоставления цен предложений квартир-студий, расположенных в домах различных классов энергоэффективности.

Для проведения корректного сопоставления в рамках сравнительного подхода необходимо подобрать информацию о ценах сделок (спроса, предложений) представленных на рынке объектов недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (п.6 ст. 22, ФСО№7)

В соответствии с п. п. д) ФСО№7, в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессивного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего сопоставления стоимости оценки. При этом корректировка по каждому элементу основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

ЭТАП ИССЛЕДОВАНИЯ МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ

При исследовании Экспертом не были обнаружены предложения о продаже квартир-студий, расположенных в домах с классом энергоэффективности «А». Сопоставление осуществляется с ближайшим классом «В». При этом, Эксперт исходит из того, что в выводе отсутствия / наличия различий в удельных ценах предложений по квартирам – студиям, расположенным в домах классам энергоэффективности «С» и «В», соответствующие выводы будут также справедливы и при сравнении квартир, расположенных в домах с классом энергоэффективности «С» и «А».

Все отобранные для проведения расчетов и сопоставления в рамках сравнительного анализа объекты-аналоги отвечают следующим требованиям:
1)Являются квартирами- студиями площадью от 24 до 26 кв.м. расположенных в ЖК «Солнечный город» в домах с классом энергоэффективности «С» и «В»;
2)В квартирах выполнен ремонт от застройщика;
3)Квартиры расположены на средних этажах;
4)Все объекты аналоги предлагались к продаже на момент проведения исследования;

При выборе аналогов Эксперт руководствовался одним из одним из основополагающим принципом оценки —  принципом замещения.

Далее экспертом было выбрано четыре квартиры, две в доме с классом энергоэффективности «С» и две в доме с классом энергоэффективности «В». Была составлена сравнительная таблица по характеристикам и стоимости квартир, и сделан следующий вывод:

Сопоставление удельных цен предложений квартир-студий, обладающих высокой полезностью, схожих по всем основным ценообразующим факторам, но расположенных в домах различных классов энергоэффективности показал, что есть незначительные различия в удельных ценах предложений по объектам. Так, удельная цена предложения на объект-аналог №1, расположенный в доме классом энергоэффективности «С» превышает удельную цену предложения №2, расположенный в доме классом энергоэффективности «В», но ниже цены предложения на объект аналог №3, также расположенной в доме с классом энергоэффективности «В». Таким образом, различия в ценах предложений на объекты-аналоги не могут быть обусловлены классом энергоэффективности жилых домов, в которых они расположены.

На основании вышеизложенного и приведенных расчетов, Эксперт делает вывод, что класс энергоэффективности многоквартирного дома не является ценообразующим фактором при определении рыночной стоимости квартиры №  ХХХ..

Ну вот собственно, пока все, мы ждем эксперта в суд, что бы задать ему не которые вопросы и возможно изменить требования.

ЧИТАТЬ ДАЛЕЕ >>