Россия, Санкт-Петербург, бульвар Новаторов 98
+7 (921) 995-42-99
mail@averemin.ru

Сэтл Инвест нарушил условия договора и построил дома несоответствующие заявленному в договоре классу энергоэффективности в проекте «Солнечный город»

Энергоэффективность дома и его роль в ценообразовании стоимости жилья.

Показатель энергоэффективности здания — это то, насколько эффективно расходуются энергоресурсы в здании. Чем выше энергоэффективность дома, тем меньше требуется для его содержания в соответствии с нормами, энергоресурсов. В первую очередь под энергоресурсами понимается количество не обходимого тепла для обогрева здания.
Государство ввело данный показатель не случайно, так как планирует повышать в дальнейшим стоимость коммунальных услуг, в конечном итоге прировняв их по стоимости к европейским. Для большинства населения сейчас, данный критерий не является основополагающим при выборе квартиры, однако именно к этому государство и стремится, что бы при выборе квартиры в новостройки покупатель(дольщик) планировал и покупал жилье более высокого класса энергоэффективности дома- это позволило бы сэкономить на ресурсах. Для конечного покупателя высокий класс энергоэффективности дома позволит ему сократить расходы на оплату коммунальных услуг.

Застройщики продвигая свои новостройки на рынке недвижимости используют данный класс, в случае если он у них высокий, как плюс и конкурируют за счет него в этом сегменте рынка. А в случае если он у них средний стараются доносить до покупателей незначительность данного фактора. На практике при оценки здании с разными классами энергоэффективности, оценщик по анализу продаж квартир не увидит разницы между классом А или С например.

Согласно п.10  Федерального закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» –«В случае выявления факта несоответствия здания, строения, сооружения или их отдельных элементов, их конструкций требованиям энергетической эффективности и (или) требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов, возникшего вследствие несоблюдения застройщиком данных требований, собственник здания, строения или сооружения, собственники помещений в многоквартирном доме вправе требовать по своему выбору от застройщика безвозмездного устранения в разумный срок выявленного несоответствия или возмещения произведенных ими расходов на устранение выявленного несоответствия. Такое требование может быть предъявлено застройщику в случае выявления указанного факта несоответствия в период, в течение которого согласно требованиям энергетической эффективности их соблюдение должно быть обеспечено при проектировании, строительстве, реконструкции, капитальном ремонте здания, строения, сооружения.»

По выше указанному ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности ..» видно, что собственник имеет право на требования от застройщика устранения выявленного несоответствия в классе, но на практике, по новостройкам получается если класс не соответствует ранее заявленному(оговоренному в договоре) то устранить не достатки и получить по результатам комиссии соответствующий класс, застройщик может только снеся здания и построив новое.

Получается, что права собственника застройщиком нарушены, но как реализовать их восстановление. По какому критерию следует оценить ущерб, который получил собственник в результате недоброкачественной услуги.

Если отталкиваться от стоимости квартиры, то в справочнике по оценки недвижимости под. ред. Лейфера Л.А. в ценообразующих показателях, такой показатель, как класс энергоэффективности отсутствует. Это вызвано тем, что он был введен сравнительно недавно и еще более недавно о нем стало известно покупателям (дольщикам). На данный момент Минрегион уже обязал застройщиков вешать информационную табличку на здании, где должен быть указан класс энергоэффективности дома.

Если пытаться пойти путем расчета оплаты за коммунальные услуги, то есть сравнительным анализом затрат на данные услуги в дамах с разными классами, то тут становится проблема, так как неизвестно сколько людей будут проживать в квартире, а также насколько активно они будут пользоваться энерго ресурсами в силу своих личных особенностей. Потом, так же не возможно установить срок такого использования квартиры собственником, возможно он через год захочет продать квартиру, с учетом того, что разницы в стоимости квартиры нет — это приведет к неосновательному обогащению. С другой стороны ситуация на рынке недвижимости может координально изменится и через год показатель класса энергоэффективности станет одним из основных ценообразующих критериев, при таких обстоятельствах собственник при продажи квартиры окажется в убытке от нарушения застройщиком класса энергоэффективности дома.

Солнечный город — проект Сэтл Инвест не исполнил условия договора

Из договора следует что, Сэтл Инвест берет на себя обязательство по строительству объекта (много квартирного дома) и передачу, находящуюся в доме квартиру по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Сосновая поляна, проспект Ветеранов, дом 171, корпус 2, строение 1, согласно техническим характеристикам, указанным в условиях договора. Согласно основным характеристикам объекта, было заявлено класс энергоэффективности: «А», — (обозначает как очень высокий).Согласно Проектной декларации утвержденной приказом министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ 18-7841-01 от 16.03.2018 года, а также разрешением на ввод в эксплуатацию выданной Правительством Санкт – Петербурга «Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт – Петербурга» на объект капитального строительства расположенный по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Сосновая поляна, проспект Ветеранов, дом 171, корпус 2, строение 1, установлен класс энергоэффективности «С».

Согласно п.1 ст.18 ФЗ№2300-1 ФЗ «О защите прав потребителей» установлено, что -«потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе:
— потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула);
— потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены;
— потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;
— потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;», данная позиция также дополнительно установлена и отражена нормой права п.1 ст. 7 ФЗ № 214 ФЗ «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
Таким образом введение дольщика изначально в заблуждение относительно будущих характеристик и качеств объекта застройки, дает последнему права на соразмерное уменьшение покупной цены. Размер данного «соразмерного уменьшения» будет соответствовать тем убыткам, которые будет претерпевать лицо во время эксплуатации данного товара(квартиры) или тем расходам, которые необходимо понести для устранения недостатков.

Заранее была проведена экспертиза . По результатам экспертизы проведенной ООО «Центр оценки и экспертизы» от хх.хх.2019 года. величина потери стоимости квартиры между классами энергоэффективности «А» и «С» составляет (много). С этим комплектом мы начали составлять иск и идти в суд.

Судебный процесс

В Московский суд Санкт-Петербурга был подан иск о защите прав потребителя и взыскании компенсации морального вреда. В качестве требовании о взыскании предъявили требование о взыскании сумм в качестве потери  стоимости квартиры, неустойки и морального вреда. На первом заседании представители Сэтл Инвест не согласились с заявленными требованиями, мотивируя, что по факту в образовании цены между домамми разного класса энергоэффективности разницы нет.
В следующим процессе ими была предоставлена рецензия на заключения экспертизы(оценки) в которой, второй оценщик указывал на отсутствия разницы в цене по такому критерию, как класс энергоэффективности, также ссылаясь на выше упомянутый справочник по оценки недвижимости под. ред. Лейфера Л.А. Так как на данный момент сейчас существует две не судебные оценки, точнее одна оценка и одна рецензия на оценку, то суд собирается назначать судебную экспертизу. Ждем…

ЧИТАТЬ ДАЛЕЕ>>

Читайте далее: